读懂原拆原建：守牢更新底线，打造老城宜居“好房子”

城市更新，既要更新“面子”，更要做实“里子”。相较于传统征地拆迁、大拆大建模式，原拆原建作为老城存量提质、危房解危的核心路径，以“原址焕新、原地安居、品质升级”为核心，不新征土地、不搞商业开发，在守住规划底线的基础上，全力打造适配老城肌理、贴合民生需求的宜居“好房子”，成为老旧小区有机更新的重要抓手。

一、守住根本！原拆原建核心要义

原拆原建，简单来说就是原址拆除旧房、原地重建新居、居民原地安置，全程坚持“政府引导、业主主体、自愿参与、提质不扩容”的核心原则，彻底区别于市场化房地产开发模式。

刚性底线：严守“三原四不”准则

这是原拆原建不可突破的政策红线，所有项目必须刚性落地：

三原管控：坚守原合法用地范围、原合法建筑面积、原建筑高度，杜绝盲目扩建增容；

四不原则：不改变房屋使用性质、不增加居住总户数、不扩大建筑基底、不突破原有建筑四至。

值得注意的是，电梯、疏散楼梯、设备机房等公共配套提质面积，按政策不计入产权建筑面积，属于民生品质升级的弹性空间，不属于违规扩容范畴。

核心定位：以危房解危、消除安全隐患为首要目标，以改善居民居住条件、保留老城社区肌理为核心，不搞大拆大建、不逐商业盈利，实现城市内涵式更新。

二、提质升级！原拆原建的“好房子”建设理念

原拆原建绝非“简单复原旧房”，而是借重建契机，以安全、健康、绿色、宜居、经济、共生的六大“好房子”标准，完成老城住宅的品质迭代，让老居所焕发新活力。

安全耐久，筑牢根基：彻底根除老旧房屋结构隐患，按照现行标准升级抗震、防火、防水性能，完善建筑主体结构，延长房屋使用寿命，守住居住安全底线。

健康舒适，适配民生：科学优化房屋通风、采光、户型格局，全面更新老旧水电厨卫管线；配套建设无障碍、适老化设施，按需加装电梯，切实解决老房居住痛点。

绿色集约，低碳宜居：优先采用节能围护、节水节电设施及装配式低碳建材，减少施工污染与能耗损耗，适配老城绿色更新要求。

风貌共生，留住烟火：建筑立面、体量、色彩充分贴合老城街巷风貌、历史肌理，不破坏原有社区格局与邻里烟火气，实现新老建筑和谐共生。

经济可控，普惠利民：科学严控建设造价，建立合理的居民出资分摊机制，兼顾品质与性价比，让居民负担可承受、改造红利可普惠。

配套完善，便民舒心：同步更新市政管网、安防设施、垃圾分类点位，预留小型邻里公共空间，补齐老旧小区配套短板。

核心边界：所有品质升级均不突破产权面积、总户数管控红线，做到“提质不增容、升级不违规”。

三、闭环推进！全流程规范工作体系

原拆原建项目实行全周期闭环管理，每一个环节严格合规、稳步推进，保障项目落地有序、民生权益到位。

01 前期摸排研判，筑牢前置关口

开展地籍测绘、权属核查，化解产权纠纷、抵押查封等遗留问题；通过第三方机构开展房屋安全鉴定，C级危房优先加固，D级危房方可论证原拆原建方案；广泛宣讲政策，征集居民意愿，达成法定表决比例后成立业主自治改造组织。

02 方案编制论证，锚定品质标准

结合“好房子”理念开展户型、结构、风貌、消防专项设计，同步完成风貌评估、地质安全、交通影响等专项论证；同步落地政府补贴、多元融资、住户出资三位一体资金体系，编制详细资金测算、补贴申领、融资方案及居民出资分摊规则，公示方案并吸纳居民合理意见，优化完善后固化方案。

03 多元资金落地，补贴融资双保障

整合各类政策资金、市场化融资渠道，最大程度减轻居民改造负担，构建可持续的资金保障体系。

✅政府分层补贴（普惠+专项）

聚焦危房解危、民生提质，落实多级财政补贴与税费减免政策：中央可申报城镇保障性安居工程补助、城市更新专项预算内投资；省市配套城乡建设发展引导资金、老旧小区改造专项资金，多地实行市区财政按比例联合奖补。同时免收土地出让金、城市基础设施配套费、人防易地建设费等规费，落实契税、相关交易税费减免；针对低保、特困、孤寡老人等特殊困难家庭，额外给予出资补贴、过渡期安置补助等定向帮扶，切实降低弱势群体改造压力。

✅ 多元合规融资方式

坚持“居民自筹为主、财政补助为辅、金融融资补充”原则，拓宽资金渠道：一是个人便民融资，支持住户提取住房公积金、申请旧房改建专项公积金贷款，推行“带押改建”便民机制；二是项目市场化融资，合规使用城市更新专项债、超长期特别国债，对接银行银团贷款、城市更新专属信贷产品；三是轻量化运营融资，依托小区公共配套长效运营收益补充建设资金，合规引入优质社会资本参与配套提质建设，全程保障资金闭环合规、风险可控。

04 合规报批备案，完善建设手续

依托原有用地性质与红线，简化用地审批流程，完成规划、施工图、消防等专项审查，办理各类行政许可；确定国企代建等合规建设主体，明确权责边界、资金监管规则。

05 精细施工管控，严控建设品质

规范开展旧房拆除与新建施工，针对老城场地狭小、毗邻建筑密集的特点，做好扬尘降噪、周边建筑监测；全程落实工程监理，严格把控建材工艺、施工质量，严控工程变更，保障“好房子”建设标准落地。

06 公开选房确权，保障公平安居

坚持“公平、公正、公开、原地安居”原则，规范住户选房全流程，杜绝暗箱操作、差异化对待。项目主体完工、户型实测固化后，统一公示户型图、面积、朝向、楼层、配套等完整房源信息，明确选房规则、顺序、时间及异议申诉渠道。常规采用原址对应、抽签摇号、积分排序三种合规模式（优先保障原户型、原楼层适配需求），选房结果全程公示、签字确认、存档备查。严格遵循“原产权面积不变、总户数不变”底线，仅优化户型格局、提升居住品质，不搞超面积分配，切实保障每一位住户的合法权益。

07 联合竣工验收，平稳回迁安置

08 长效运维管理，巩固更新成果

完成物业移交或落实业主自治管理，建立房屋全生命周期健康档案，常态化开展房屋运维养护，持续保障居住品质。

四、严守细节！项目实施关键注意事项

1. 规划合规层面

单栋项目严格执行“三原四不”底线，连片更新单元可适度统筹公共配套指标，但严禁变相增户、扩容；老城项目遵循“安全底线不降低、老旧指标适应性豁免”原则，消防、抗震等安全标准必须达标，不机械套用新建建筑规范；历史文化街区、文保范围内项目，必须前置专项风貌评审。

2. 民生治理层面

居民表决比例是项目启动硬门槛，需分类对接产权人、共有产权人、公房主体；提前明确造价上限、出资分摊、过渡期安置方案，做好成本风险预案；重点统筹电梯分摊、低层采光、适老改造等差异化诉求，化解邻里分歧。

3. 工程技术层面

老城施工需重点做好基坑、边坡防护及周边建筑监测，杜绝施工安全隐患；电梯、无障碍设施、雨污分流、管网更新等配套工程一次性落地，避免二次改造。

4. 资金合规层面

建设资金实行专户管理、专款专用，规范资金使用流程；所有工程变更、费用调整必须履行业主议事公示程序，全程公开透明，杜绝违规支出。

5. 选房安置合规层面

严格执行公开选房制度，所有房源信息、选房规则、排序方式必须提前公示，全程邀请业主代表、社区监督，留存完整影像、书面档案；严禁特权选房、私下调换房源，杜绝超产权面积分配；充分兼顾老年、残疾等特殊住户需求，合理优化选房适配方案，保障安置公平公正。

6. 补贴与融资风控层面

各类财政补贴实行专款专用、专项核算，严格按照政策标准申领、兑付、公示，杜绝虚报冒领、截留挪用；融资渠道必须合规可控，严禁违规借贷、高息融资，市场化融资、专项债使用严格对标城市更新政策要求；困难群体补贴台账单独建档、精准兑付，确保惠民政策落地落细；所有资金往来全程公开，接受业主、主管部门双重监督。