近日，广州市住房和城乡建设局印发《广州市关于推进低效楼宇更新提升的实施意见（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》），意在对存在安全隐患、设施设备老旧、功能业态落后、能效低下的商办楼宇实施更新提升，降低楼宇空置率。
通过低效楼宇更新，带动商圈生态和整体环境提升，增强楼宇活力和吸引力，打造一批低效楼宇更新示范项目。楼宇更新提升内容包括：局部拆建、建筑外立面整饰、修缮排危、公共空间或环境整治、完善配套设施和消防设备、内部重新装修、空间格局优化以及使用功能调整等。
实施绿色低碳改造可领取补助
广州市将通过更新低效楼宇，推动空间功能焕新升级。《征求意见稿》支持低效楼宇分区分类兼容符合发展导向和群众生产生活需求的功能业态，鼓励低效楼宇更新完善内部配套设施及城市功能。
对部分配套不全的楼宇，经联合审查后，可对满足安全、环保、无障碍等标准需增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等配套设施用房，以及符合《广州市建筑工程容积率计算办法》增设室外开敞性公共空间、共用设施设备及增设停车（含电动自行车）充电、消防等市政基础设施、公共安全设施等，新增建筑面积可不计入容积率建筑面积。
广州将加强配套社区嵌入式服务设施建设，鼓励引导产权人充分利用现有房屋场地，将符合条件的场所优先转为社区嵌入式服务设施。
在更新改造低效楼宇过程中，广州市住建局将推行绿色低碳改造。对更新提升项目同步开展节能诊断，根据诊断结果制定节能绿色化改造方案，涉及外墙、外窗、屋面、空调系统、照明设备等与建筑能效相关的部位整体改动的，相应开展建筑围护结构优化、用能系统能效提升以及光伏加装应用等。
改造后建筑具备分布式光伏建设条件的项目，鼓励屋顶光伏安装面积不小于屋顶可安装光伏设施面积的20%，且四面不得围蔽。鼓励通过屋顶绿化、垂直绿化等方式实施立体绿化。
政府物业改造应设节能改造专篇，改造后节能率不低于10%。非政府物业的大型公共建筑实施节能改造，建筑面积2万平方米以上、改造后综合节能率达到10%（含）以上的或建筑面积2万平方米以下、改造后综合节能率达到15%（含）以上的，可按《广州市促进绿色建筑和建筑节能发展资金支持实施办法》等政策申请补助。鼓励有条件的更新提升项目按超低能耗建筑、近零能耗建筑标准开展改造。
打造差异化、高品质楼宇IP
广州市支持实施主体建立片区统一运营平台，统筹实施长效运营管理，鼓励采用产权收购、使用权租赁和引入专业运营机构等方式，整体推进楼宇和片区统一运营，实现区域高质量协同发展和可持续更新。
广州将重点引导楼宇聚焦研发设计、科技创新、文化创意、专业服务、总部经济等业态集聚，支持引入国内外知名品牌、首店、旗舰店、概念店及体验中心，鼓励发展体验式、沉浸式消费场景。
依托建筑特色、产业基础或文化底蕴，着力打造差异化、高品质楼宇IP。推广楼宇运营数字化转型，搭建集产业招商、企业服务与品牌推广于一体的综合平台，实现业态升级与品牌价值提升。
《征求意见稿》提出要推动物业服务专业化升级，支持引入高水平专业运营机构，提升基础物业服务能级，鼓励物业服务企业依托智慧管理平台，创新服务模式，提供绿色运维、智慧管理等现代化服务，并根据入驻企业需求，拓展高品质、个性化增值服务。对引入知名物业机构、服务模式创新成效显著的项目予以优先支持。
广州市鼓励采用“楼宇—片区（街区）—商圈”融合更新模式，推动多元存量资源整合与成片有序更新。通过系统优化区域功能结构和空间布局，明确重点更新片区和规模，优先推进中心城区核心地段的传统商圈、重要交通干道及重大城市功能平台周边区域更新。
以片区为单元推进公共空间整体更新，广州将结合老旧小区改造、街区品质提升与低效楼宇更新，统筹实施绿化景观提升、城市家具优化、开放空间改造及边角地口袋公园建设，促进公共空间开放共享与功能复合。支持低效楼宇更新项目配套餐饮、娱乐等夜间经营功能，营造宜居宜业、富有活力的街区环境。
通过低效楼宇更新，广州同步推进片区道路、市政设施一体化改造升级，优化轨道交通接驳、慢行系统与停车资源配置，提升区域交通运行效率。联动供水、电力、燃气等专营单位实施管线更新与地下空间协同改造，推动市政设施小型化、隐形化、集约化布局。
灵活支持土地使用权，优化商事登记程序
《征求意见稿》提出，各区负责全面摸底辖区内低效楼宇底数，建立包含建筑年代、使用状况、产权情况、安全隐患等信息的台账，并实施动态管理；对楼宇结构和消防安全、使用功能、改造潜力等进行评估，筛选出条件成熟、需求迫切的项目。
低效楼宇更新提升项目应采用人防、物防、技防等加强性措施提升消防安全条件。项目涉及新建建筑物或新增地下空间开发利用的，应按规定配建人防工程。
广州市将加大政策支持力度，加强土地使用权支持。低效楼宇更新涉及功能转换、增加永久性经营性面积等情况，可依法通过租赁、出让、先租后让、作价出资或者入股等有偿使用方式，或者划拨方式取得或延续土地使用权。
《征求意见稿》提出简化商事登记程序，对未取得不动产登记，或不动产登记用途与建筑物改造后用途不一致的，由区政府指定部门开具场地使用证明，区市场监管部门落实商事登记工作，保障注册落地有保障。注册登记不作为对建筑物合法性的确认、房地产权属及使用功能的证明和房屋、土地征收补偿的依据。
