政策倾斜绿色地产商机浮现 新绿标高门槛发展待扶持

    中国城镇化的进程徐徐加速，高速发展的城市带来的是灰霾的空气、拥堵的交通、以及接近饱和的人群。在快速工业化的时代，随着鼓励政策的落地以及标杆企业不遗余力的推动，绿色地产正在灰色经济中爆发出勃勃生机，房地产行业正在瞭望“绿金”时代的曙光。

绿色地产获顶层设计支持 绿色建筑比重将增至50%

    在今年3月的全国两会上，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，实施建筑能效提升、节能产品惠民工程，发展清洁生产、绿色低碳技术和循环经济，提高应对气候变化能力。强化节水、节材和资源综合利用。加快开发应用节能环保技术和产品，把节能环保产业打造成生机勃勃的朝阳产业。随后国务院副总理张高丽在中国环科院和环监总站调研时强调要“推进生产方式生活方式和消费模式绿色转型”。

    建筑业是我国能源消耗的大户，行业能耗约全社会能源消费的30%。目前，我国95%以上的既有建筑是高耗能建筑，能耗水平与国际先进水平差距较大。

    2004年我国“十一五”计划提出“建设资源节约型、环境友好型社会”住建部也相应提出“四节一环保省地型住宅”的房地产开发思路。随后2006年7月住建部又推出了《绿色建筑评价标准》，将节能、绿色、创新纳入到建设部科技司2006年的工作重点，绿色建筑也正式有了国家标准。截至2013年底，全国共评出绿色建筑标识项目1446个，绿色建筑面积达到1.6亿平方米。

    国家住房和城乡建设部科技发展促进中心副主任梁俊强表示，绿色建筑这个概念提出已经有了十年时间了，他在我们国家整个发展进程当中是一个必然趋势。

2013年年初，国务院办公厅转发了国家发改委、住建部的《绿色建筑行动方案》，要求在“十二五”期间，我国要完成新建绿色建筑10亿平方米，到2015年末，20%的城镇新建建筑达到绿色建筑标准要求，绿色建筑正式升级成为国家战略。今日出台的《国家新型城镇化规划（2014—2020）》也提出，城镇绿色建筑占新建建筑比重要从2012年的2%提升到2020年的50%。

    根据《绿色建筑行动方案》《“十二五”绿色建筑和绿色生态城区发展规划》的要求，从今年起，政府投资的国家机关、学校、医院、博物馆、科技馆、体育馆等建筑，直辖市、计划单列市及省会城市的保障性住房，以及单体建筑面积超过2万平方米的机场、车站、宾馆、饭店、商场、写字楼等大型公共建筑，都要全面执行绿色建筑标准。

   “这就意味着今年大中城市非绿色建筑将不予批准建设。”住房城乡建设部建筑节能与科技司副司长韩爱兴韩爱兴介绍。

    绿色地产受到业界的高度重视，为绿色建筑行业带来了巨大的市场需求和增长空间，未来绿色地产获得更好的盈利空间也只是时间问题。

绿色建筑将入2.0时代 高门槛新国标更需政策扶持

    今年5月，住房城乡建设部发布公告，批准《绿色建筑评价标准》为国家标准，自2015年1月1日起实施。原《绿色建筑评价标准》同时废止。

    新标准主要在“定位与原则”和“评价方法”上做了调整。新国标将标准适用范围由住宅建筑和公共建筑中的办公建筑陨桃到ㄖ和旅馆建筑，扩展至各类民用建筑；明确将评价分为设计评价和运行评价；在节地、节能、节材、节水、室内环境质量和运营管理六类指标基础上，增加施工管理的新指标。

    目前接受绿标认证的项目主要以商业地产项目为主，并且是自愿性的，近几年中，每年的新增绿标的认证名单在100个左右。

    世界上对于绿色建筑的认证标准主要有美国的LEEDs系，英国的BREEAM体系，加拿大的“绿色建筑挑战”GBTOOL，日本的建筑物综合环境性能评价体系CASBEE体系等，几乎每一个国家都有一套自己的认证标准，而其中的LEED体系又被认为是目前在世界各国的各类建筑环保评估、绿色建筑评估以及建筑可持续性评估标准中最完善、最有影响力s评估标准。

目前，符合中国绿标建筑的项目广东97个，北京77个以及上海74个，而同时北京、上海和广东拥有LEED标准的项目分别有126个、171个和86个，可以说在一线城市中LEED标准影响力大s我国的绿色建筑标准。

   “LEED其最成功之处不在于绿色理念，而在于商业运作。”清华大学建筑学院副院长朱颖心这样解释。

    绿色地产发展的三重基本底线是人本、环境和利润，在房地产行业向绿色低碳转型的过程中，决定性因素在于房企的主观意愿，而这个主观意愿实际上取决于三方合力的作用：一是社会责任对房企的约束，政府的宏观调控政策，绿色p准及规范的导向；二是部分消费者对绿色低碳地产的需求；三是传统地产的利润需求。

    在北京、上海等一线城市和主要省会城市中，绿色建筑认证已经成为高品质项目的基本要求p但在众多的中小城市中，开发商主要关注项目利润回报，绿色建筑难有发展的市场。万科[简介 最新动态]、万达[简介 最新动态]、绿地、招商[简介 最新动态]等品牌房企已经在积极探索适合自己的绿色地产道路，但一些投资规模较小的开发商由于资金或者技术上的限制对绿色建筑热情不高。而且目前国内的绿色建筑标准主要以商业项目为主，除了一些商业客户对产品要求比较高外普通消费者对绿色建筑产品关注度并不高。未来我国的绿色建筑如何有效的推广并进行很好地市场运作是未来很长时间内需要解决的问题。

    “即使是在美国这样有多年实践和LEED这样非常严格的系统，绿色建筑的普及程度也是不高的。”SKYLINE思凯来国际总裁兼首席设计师李涛认为，在美国或者西方，真正能达到零排放的社区也是凤毛麟角的。现在我们设定的门槛<高，让很多人觉得离自己很遥远，同时也让居住者和开发商认为绿色建筑就是一个卖点，对未来的居住和运营没有益处，因此需要更多的鼓励和支持。

    “在任何国家，绿色建筑的<导者都是政府”，李涛表示，但是并不建议做高造价的产品，绿色建筑是需要一点一点来的，从一些标杆企业，从一些优秀的业主开始。中国作为一个发展中国家我们不可能用一些特别昂贵的材料，就像万科中心实际上是一个标杆，但是由于他的造价和对成本的提升，普及意义不是特别大<绿色建筑并不一定是特别宏大的系统，更多是一点小小的贡献，一点小小的设计。结合中国发展的国情，我们不能用美国的昂贵的、高造价、高投入、高科技的节能，这不是适合中国的发展模式。中国目前应该采用一些可接受的造价和比较先进的理念来推动绿色建筑可能会更适合一些，“<其让建筑穿上特别昂贵的绿色的表皮的衣服，不如你在建筑和环境之间做很好的平衡。”

渐进式转型房企争当“绿巨人” 高成本下绿色地产发展入困局

    1999年以来，一些地产企业陆续开始了结合自身特点的渐进式的绿色转型历程，在万科、绿地、招商等品牌企业的带领下，一批房地产企业纷纷以各种的领域进入绿色地产行业中来。

    1999年，万科在深圳成立建筑研究中心，致力于新材料、新技术、新工艺的研究。伴随着外部环境变化和自身认知与实践的累积，逐渐转向对绿色建筑的研发。2005年万科制定了节能、节水的管理办n及系统技术方案，形成了环境策略。万科在住宅产品开发和能技术运用的实践过程中选择了住宅产业化作为其实现路径，为此万科在东莞和北京成立住宅产业化生产基地。

    招商地n则在2004年直接提出了“绿色地产”理念，并出版了《绿色地产之路》一书，对绿色地产进行了有效诠释——“符合可持续发展理念的房地产活动，并通过绿色地产的实施来实现经济、环境、社会三者之间的和谐统一”。

    2008年，万通地产正式对外发布绿色公司战略，从绿色价值观、绿色行为方式、绿色产品与服务三个方面系统推进。万通地产通过创建万通公益基金会、成立万通地产绿色志愿者组织、创建绿色研发基金等建设公司的绿色文化，最终通过对不同产品选择相应的绿色建筑评估体系作为长期战略：以中国绿色三星标准和美国LEED标准为标杆，所有万通产品均为星级或认证级以上绿色建筑。

    行业的又一领导者绿地集团坚持绿色低肪品住宅绿色支持机制：建立包括培训交流制度、项目申报备案、成果评估制度、评比表彰制度在内的集团绿色低碳项目工作制度。按照绿色建筑评价标准和LEED评价标准的要求，针对不同项目特点形成有针对性的绿色技术体系。

    除了万科、绿地等龙头房企纷纷加大了绿色建筑的推广力度外，越秀地产日前也宣布未来所有建筑均按照绿色建筑标准建设，包括当代置业、朗诗绿色地产、三湘股份等企业更是把绿色地产作为在市场竞争中差异化获胜的秘密武器。

   “绿色建筑本质上是资源高效利用的建筑，造价就是资源量的反应。”深圳建筑科学院院长叶青认为，应该把钱花在如何利用自然的资源满足人的需求，提升人的生活品质，满足人的身心健康等有效空间中。因此，成本概念应该由静态转为动态，“放到全生命周期里，绿色建筑的成本是节约的。”尽管从长期来看，绿色地产是可以降低成本的，但是短时间内的投资成本还是需要企业来承担的。

    根据中国建筑科学研究院的数据，目前普通建筑的建安成本约在3000元/平方米，要达到住建部绿色建筑标准三星级的要求，建筑成本每平方米大约增加350元，如果要达到更高标准，建筑成本还将进一步提升。

    2013年1月1日，经国务院批准的《绿色建筑行动方案》中提出“财政部、国家税务总局要研究制定税收方面的优惠政策，鼓励房地产开发商建设绿色建筑，引导消费者购买绿色住宅。”然而实质性优惠政策却不多，因此企业和消 者的积极性并不高。

    克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为，发展绿色地产最大的困难仍然是成本问题，以相同的地段计算，采用绿色建筑的项目售价较周边普通项目价格要高20～30%，所以这些项目只能走高端路线。但与此同时，目前消费者对于绿色地产的认同度不高，愿意为其支付溢价的意愿很低。“由于目前整个房地产行业存在毛利率下滑的压力，在绿色建筑成本没法消化的制约下，如果大规模推广绿色地产，上市房企的财报会更加难看，这必然会抑制房企投入绿色建筑的热情。”