深度解读2025年中央城市工作会议：新阶段、新模式、新机遇

  7月14日至15日，中央城市工作会议在北京举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平出席会议并发表重要讲话。中共中央政治局常委李强、赵乐际、王沪宁、蔡奇、丁薛祥、李希出席会议。新华社记者 谢环驰 摄

引言：时代坐标与核心转向

2025年7月14日至15日，中央城市工作会议在北京举行。这是继2015年之后，时隔近十年，党中央再次召开的最高规格的城市工作专题会议。在当前中国经济社会发展进入新阶段的背景下，此次会议不仅是对过去十年城市工作的总结与反思，更是对未来一个时期中国城市发展道路的顶层设计与战略擘画，具有里程碑式的重大意义。

会议最核心、最根本的战略判断，在于对我国城市发展所处历史方位的精准界定。新华社通稿明确指出：

“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”

这一判断，是理解本次会议所有后续政策部署的“总钥匙”。它标志着过去数十年以土地为核心、以规模扩张为特征的城市化上半场已基本结束，一个以人为核心、以内涵式发展为特征的下半场正式拉开帷幕。从“增量扩张”到“存量提质”，这不仅是发展方式的转变，更是发展理念、发展动力和工作重心的系统性、根本性重塑。

本文旨在基于官方发布的会议精神，通过与1978年、2015年等历次重要会议的纵向对比，深入剖析2025年会议的独特精神与核心导向。重点聚焦于此次战略转向对国民经济两大支柱产业——房地产业和建筑业——所带来的深远影响，系统解读其面临的挑战、蕴含的机遇，并为相关企业和从业者提供一份具有前瞻性的行业发展指南。

历史回溯与演进：从增量扩张到存量提质

任何一次重大会议的召开，都根植于其特定的时代背景，并与历史形成深刻的对话。要准确理解2025年中央城市工作会议的“新”意，就必须将其置于中国城市化波澜壮阔的进程中进行考察。通过回顾历次关键会议的政策脉络，我们可以更清晰地看到一条从“奠基”到“扩张”，再到“转型”的演进路径。

1978年会议：城市建设的“历史性转折”

1978年3月，在改革开放的序幕刚刚拉开之际，国务院召开了第三次全国城市工作会议。这次会议被认为是中国城市建设“历史性转折的一个新起点”。在经历了特殊历史时期的停滞后，城市的功能和地位被重新认识和确立。

1990年代-2015年：市场化加速与“增量时代”

  从1978年到2015年的37年间，中国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。这一时期，城市发展的核心驱动力逐渐从计划转向市场，房地产行业也从福利分房走向全面商品化，成为拉动经济增长的重要引擎。

  典型抓手：会后大力推进的“棚户区改造”，特别是货币化安置，是“增量时代”末期解决民生问题与消化房地产库存相结合的典型政策，其本质仍然是创造新的购房需求，刺激增量市场。

  转型伏笔：值得注意的是，2015年会议也为后来的转型埋下了伏笔。正是在这次会议前后，“房子是用来住的、不是用来炒的”这一著名论断被提出，为房地产市场的根本性变革指明了方向。

  可以说，2015年的会议是一次承前启后的会议，它既是对“增量时代”辉煌成就的总结，也是对其所带来问题的系统性治理，并开始为未来的“存量时代”进行思想和理论上的准备。

  2025年会议：存量时代的“根本性转向”

  如果说2015年会议是转型的序曲，那么2025年会议则是转型的正式宣告。两次会议相隔近十年，中国城市发展的内外环境已发生深刻变化，政策的重心也随之实现了根本性转移：

  2025年中央城市工作会议标志着中国城市发展范式的根本性转变。它不再将城市化视为一个无限扩张的过程，而是将其视为一个需要精耕细作、提质增效的系统工程。这一转变，意味着过去三十多年来支撑房地产和建筑业高速增长的“增量逻辑”已经触顶，两大行业必须在“存量时代”的新规则下，寻找新的生存与发展之道。这既是前所未有的挑战，也孕育着结构性的新机遇。

  核心解读：房地产“发展新模式”的内涵与路径

房地产行业作为国民经济的支柱产业，其发展方向历来是城市工作会议关注的重中之重。2025年的会议没有回避当前行业面临的深刻调整，而是高屋建瓴地提出了“加快构建房地产发展新模式”的战略任务。这不仅是对当前市场风险的回应，更是对行业未来可持续发展的长远谋划。

  从“房住不炒”到“发展新模式”的深化

自2016年首次提出以来，“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位已成为房地产调控不可动摇的基石。如果说“房住不炒”是确立了原则和底线，那么“发展新模式”则是这一原则在新发展阶段的具体化、制度化和体系化构建。二者是一脉相承、层层递进的关系。

“加快构建房地产发展新模式，是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，着眼于破解房地产发展难题和防范风险、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。”

  这一论述清晰地表明，“新模式”的提出，根源于我国房地产市场“供求关系发生重大变化”——住房总量短缺的时代已经过去，结构性供给不足成为主要矛盾。因此，“新模式”并非对“房住不炒”的替代或转向，而是要在坚持“房住不炒”定位的基础上，通过系统性改革，从根本上解决行业发展的深层次问题。

“新模式”的核心支柱与内涵

  综合会议精神和权威解读，房地产“发展新模式”主要建立在三大支柱之上：供给体系的重构、发展主线的切换，以及经营方式的转型。

 1. 供给体系重构：“双轨制”的明确

  “新模式”最核心的变革在于重构住房供给体系，明确了政府与市场的角色分工，形成了“保障”与“市场”并行的“双轨制”住房制度。

  在“人民城市”理念指引下，通过城市更新和社区营造，提升居民的居住品质和归属感

  2. 发展主线切换：以“城市更新”为新引擎

  如果说过去的房地产是“增量开发”的单引擎驱动，那么“新模式”下的房地产则切换为以“城市更新”为核心的新引擎。会议将“以推进城市更新为重要抓手”提升到了前所未有的战略高度。

  3. 经营方式转型：告别“三高”模式

  “高负债、高杠杆、高周转”的“三高”模式，是过去房地产行业野蛮生长的典型特征，也埋下了巨大的金融风险隐患。“新模式”的构建，必然要求房企在经营方式上进行一场深刻的自我革命。

  对房地产市场与企业的战略影响

  “发展新模式”的全面推进，将从根本上重塑房地产行业的生态：

  从开发商到服务商：单一的住宅开发商将难以为继，必须向“开发+运营+服务”的综合性城市服务商转型。

  新赛道涌现：城市更新、长租公寓、代建服务、资产管理、社区养老、绿色建筑、智慧社区等领域，将成为房企开辟“第二增长曲线”的主战场。

  告别短期投机：房价普涨时代结束，依靠短期买卖获取暴利的投机空间被极大压缩。

拥抱长期主义：投资逻辑将转向长期持有、价值运营。核心城市群、都市圈内具有良好现金流和增值潜力的存量资产，将成为资本追逐的焦点。房地产投资信托基金（REITs）等金融工具将在盘活存量资产中扮演更重要的角色。

深度剖析：建筑业高质量发展的方向与挑战

  作为城市建设的实施主体，建筑业的发展与城市工作会议的精神紧密相连。2025年的会议不仅为建筑业设定了新的发展底线，也指明了转型升级的新动能。从“建造”到“智造”，从追求“高度”到追求“温度”，建筑业正迎来一场深刻的品质革命。

  安全与韧性：建筑业的新底线与新使命

  本次会议将“着力建设安全可靠的韧性城市”作为七大重点任务之一，并提出了一系列具体要求，这为建筑业划定了新的安全底线，也带来了巨大的市场机遇。

  1. “严格限制超高层建筑”的深刻内涵

  会议明确提出“严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平”。这一表述看似简单，实则蕴含着对过去城市发展模式的深刻反思。

  推进城市基础设施生命线安全工程建设，如图所示的地下综合管廊，是提升城市韧性的关键举措

  2. “基础设施生命线”与“房屋安全”的巨大市场

  限制增量“高大上”的同时，会议为存量“补短板”开辟了巨大市场。相关表述包括：

  “推进城市基础设施生命线安全工程建设，加快老旧管线改造升级；……全面提升房屋安全保障水平；强化城市自然灾害防治，统筹城市防洪体系和内涝治理……”

  这些任务将催生数个万亿级的细分市场：

绿色与智慧：建筑业转型升级的新动能

  如果说“安全”是底线，那么“绿色”和“智慧”则是建筑业迈向高质量发展的两大核心动能。会议对建设“美丽城市”和“智慧城市”的部署，为建筑业的科技创新和产业升级指明了方向。

  1. “美丽城市”驱动绿色建造

  会议要求“着力建设绿色低碳的美丽城市”，并推动“减污降碳扩绿协同增效”。这一要求将贯穿于建筑的全生命周期，从规划设计、材料生产、施工建造到运营维护，都必须烙上“绿色”的印记，并带来更多产业机遇：

  绿色建材：高性能节能门窗、环保涂料、可再生骨料、固废利用建材等将迎来广阔的应用前景。

  装配式建筑：作为一种工业化的建造方式，装配式建筑在节能、节水、减少建筑垃圾方面优势显著，将得到更大力度的推广。

  建筑节能改造：对存量公共建筑和居住建筑进行节能改造，是实现建筑领域“双碳”目标的关键路径，市场潜力巨大。

  光储直柔一体化：将光伏发电、储能、直流配电和柔性用电相结合，使建筑从能源消耗者转变为能源产消者，是未来绿色建筑的终极形态。

  中海金融中心（大吉巷）项目1号楼创新性地集成了"光储直柔"技术体系，打造了北京首个商业办公零碳建筑和光储直柔技术集成示范方案。

  2. “智慧城市”赋能智慧建造

  会议提出“着力建设便捷高效的智慧城市”，并强调要“创新城市治理的理念、模式、手段”。智慧城市的建设，离不开智慧建造作为底层支撑。

  BIM/CIM技术：建筑信息模型（BIM）和城市信息模型（CIM）的应用，将从设计阶段延伸到施工、运维全过程，实现建筑的数字化、可视化管理。在城市更新和基础设施改造中，BIM/CIM能够有效避免管线冲突、优化施工方案。

  物联网与传感器：在建筑和基础设施中植入传感器，通过物联网技术进行实时监测，可以实现对桥梁、管网、建筑结构安全的智能预警和健康诊断。

  人工智能与机器人：AI可以用于优化设计方案、预测施工风险，而建筑机器人则可以在喷涂、焊接、砌筑等重复性、高风险的岗位上替代人力，提升施工效率和质量。

对建筑业企业的影响与应对

  面对安全、绿色、智慧的新要求，传统建筑业企业必须加速转型，否则将被时代淘汰。

  技术路径之变：企业必须从依赖“人口红利”的劳动密集型模式，转向依靠“技术红利”的技术密集型模式。加大对绿色建造、智能建造技术的研发投入，是生存和发展的必由之路。

  业务结构之变：业务范围需要从单一的工程承包，向“投资-设计-建造-运营”一体化的全生命周期服务商拓展。尤其是在城市更新和基础设施运维领域，蕴含着巨大的长期服务合同机会。

  人才需求之变：市场对人才的需求，将从传统的土木工程师，转向既懂建筑工程，又懂BIM、物联网、大数据、新材料的复合型、创新型人才。企业的人才战略和培养体系亟待升级。

  2025年中央城市工作会议为建筑业设定了“安全、绿色、智慧”三大转型方向。限制超高层建筑是“安全”底线的体现，而基础设施更新和房屋安全保障则打开了存量市场的广阔空间。“绿色”和“智慧”不仅是技术升级的方向，更是建筑业培育新质生产力、实现高质量发展的核心动能。建筑企业唯有主动拥抱变革，在技术、业务和人才上全面升级，才能在新的发展阶段立于不败之地。

总结与展望：迈向中国特色城市现代化新路

  时隔近十年，2025年中央城市工作会议的召开，无疑是中国城市发展史上的又一个重要分水岭。会议以其对发展阶段的精准判断和对未来路径的清晰擘画，深刻回答了“建设什么样的城市、怎样建设城市”的重大时代命题。其核心精神，可以高度概括为：以“人民城市”为根本理念，以“内涵式发展”为核心主线，推动城市工作从过去注重“速度与规模”的增量扩张，向全面追求“质量与效益”的存量提质实现根本性转变。

  这一根本性转变，对作为城市发展“一体两翼”的房地产业和建筑业，提出了系统性的重塑要求，也指明了前所未有的发展机遇。

  展望未来，此次会议所开启的，不仅仅是政策周期的调整，更是一场关乎发展哲学的深刻变革。城市、产业与人的关系将在新的框架下被重新定义和塑造。从“产-城-人”到“人-城-产”，发展逻辑的倒转，意味着城市的终极目标是服务于人的全面发展。走好这条“中国特色城市现代化新路子”，将是所有城市管理者、产业参与者和市民面临的长期课题和共同机遇。一个更加宜居、韧性、智慧的中国，将在这次深刻的转型中，掀起新的行业绿色、低碳转型浪潮。