在中国，哪些因素驱动LEED建筑的发展？

1. LEED写字楼的租赁表现持续优于普通写字楼，绿色投资的汇报可观。

中国主要城市LEED写字楼对比普通写字楼的租金溢价中位数达25%，LEED认证写字楼平均出租率为81.7%，较普通写字楼高1.5个百分点。

此外，在取得LEED认证的写字楼样本中，铂金级认证写字楼因其稀缺性和更好的功能性市场表现更高一筹：其平均出租率达86.7%，且租金较铂金级以下项目有10%的额外加成。

2.通过绿色改造、降低楼宇运营支出，LEED有助于老旧写字楼提升竞争力。

根据《World Green Building Trends 2016》公布的调查结果，中国受访者预计楼宇通过绿色改造后一年内平均可降低运营开支4%，五年内预计平均降幅可达9%。2015年至今，有20幢优质写字楼（平均楼龄为8年，最长为18年）首次获得LEED既有建筑运营和维护认证，面积逾160万平方米，增长率136%。

3. 对环境和人才的重视推动企业的绿色写字楼租赁需求。

企业公众形象、人才战略和企业社会责任是企业选择绿色楼宇的三大原因。对空气质量环境的担忧也在近几年推动了包括LEED认证在内的绿色写字楼在国内不断普及。在租务实践中，越来越多的租户在办公选址中会询问楼宇是否具备空气净化设备。

真正的答辩词出场了————————————————————————

在这里，下文作者希望系统梳理LEED认证系统的优点和问题，以利于选择和借鉴。

图片来源：USGBC官网,http:/www.usgbc.org（LEED的官网）

LEED认证是什么？

LEED，全称为Leadership in Energy & Environmental Design，通常译为“能源及环境设计先锋奖”，是由美国绿色建筑委员会（USGBC）制定的一个绿色建筑评估体系。依据建筑在可持续场址、用水效率、能源与大气、资源与材料、室内环境质量、创新设计与地域优先等六大类别的可持续性表现，由美国绿色建筑研究院（GBCI）提供第三方可量化的评估。现被诸多国家广泛应用，被誉为“目前世界上最具影响力的高性能绿色建筑可持续设计、建造和运营的评估标准”。

自上个世纪90年代推出以，LEED一直紧随绿建技术和市场的发展不断更新。最新版本LEED v4已于2013年11月推出，2016年10月31日之前，项目仍可申请注册LEED v2009评估系统，或自行选择最新版LEED v4。新版v4在原有基础上增加了整合流程、位置与交通、地域优先等类别，丰富和完善了评价指标体系。

图片来源：Green Building and LEED Core Concepts Guide v2009

在评估认证过程中，LEED使用有权重的记分制，满分为110分。通过评估的建筑，由低到高依次分为认证级、银级、金级和铂金级四个级别。其中认证级分数需达到40-49分，银级为50-59分，金级为60-79分，铂金级为80分以上。达到分数最低要求，可获得相应级别的证书和奖牌。

据USGBC2012年的年报统计，全世界LEED注册项目中超过50%的建筑面积在美国以外地区。全球总计有超过4.9万个已注册和通过认证商业项目，平均每天有18.6万平方米建筑面积的空间通过LEED认证。

图片来源：USGBC官方微博 数据截止到2014年5月1日

中国大陆已成为继美国本土、加拿大外，世界第三大LEED市场。大陆已通过认证的项目中，较著名的包括：科技部节能示范楼（中国第一座LEED金级认证办公建筑，同时也是中国第一座通过LEED认证的建筑）、深圳万科中心（中国第一座铂金级办公建筑），侨福芳草地项目（中国第一座混合用途 LEED 铂金级认证建筑）、北京第二实验小学朝阳学校（中国第一个铂金级学校建筑）、北京当代认证（中国第一个认证级绿色社区）、上海世博会世博中心（中国第一个LEED新建建筑金级+绿建三星双认证项目）等。

图片来源：Green Building and LEED Core Concepts Guide

最新版LEED v4，分为五大评估体系（rating system），即绿色建筑设计与施工评估LEED BD+C，绿色室内设计与施工评估LEED ID+C，绿色建筑运营和维护评估LEED O+M，绿色社区开发评估LEED ND，以及住宅认证评估 LEED Homes。

每个评估体系下面，针对不同的建筑类型，有许多细化的具体分支。LEED对建筑及社区项目的市场细分非常细致，几乎所有项目都可找到适合申请的类别。

例如，在绿色建筑设计与施工LEED BD+C这一体系下，可细化为针对新建建筑及大型改造(LEED for New Construction and Major Renovations)、建筑主体与外壳(LEED for Core & Shell)、教育建筑(LEED for Schools)、零售业建筑(LEED for Retail)等，以适应不同的项目类型。

图片来源：Green Building and LEED Core Concepts Guide v4

随着建筑功能和业态的多元发展，以及LEED市场的不断成熟推广，LEED不断更新评估体系版本，以覆盖新兴细分市场，如最新的LEED v4相比LEED v2009，就增加了针对数据中心、仓库及配送中心等新建筑类型的评估标准。

图片来源：USGBC官网） LEED v2009与LEED v4评估体系变化对照

中国已通过LEED认证的项目中，以“BD+C”类评估体系最多，占比最大的为办公类建筑。而社区类、学校类等项目类型较少。这主要与申请LEED认证后项目获得的附加升值空间有关。

图：中国截止到2014年10月15日已通过LEED认证的项目情况 图片来源：USGBC官网，LEED年度报表）

关于LEED，我们有哪些误会？

1.“预认证”就是没有结果控制的认证吗？

早在几年前，SOHO中国就做出未来所有开发项目都要达到美国LEED标准的承诺，目前拥有12个已注册或已通过认证的开发项目。例如，位于上海的SOHO复兴广场取得的就是绿色建筑设计与施工（LEED BD+C）评估体系大类内建筑主体与外壳（CS）评估类别的金级认证，而望京SOHO目前取得的是该类别的金级预认证。

所谓预认证(LEED Pre-Certification)，是指申请评估的项目已处于审查过程，最终有可能通过所申请级别的认证。目前，中国有许多开发商出于营销造势的目的，故意将LEED预认证与LEED认证混为一谈，但二者根本不是一个概念。授予预认证有利于开发商尽早开展商业宣传，但不等于项目通过了LEED认证。项目完成后，申请者必须更新完整的证明文件。

申请预认证与正式认证的流程完全一致，都是在项目设计阶段开始提交各项证明资料。唯一区别在于，随着设计、施工g运营等过程的不断推进，可获得的分数是不断增加的，预认证不必等到全过程结束拿到所有分数，而是当分数超过申请级别最低分数的一定百分比后即可提前申请“预认证”。拿到预认证，即可尽早开始商业宣传，以利于提高租金、售价，同时开发商需继续更新资料以获得更多达标分数。

黄鸣先生在上述“太冤枉”一文中，批评他参观的望京SOHO项目，“百万重金认证的LEED仅是一个 预认证 ，几乎没有结果控制”，“LEED认证在流程上也极不严谨，仅靠设计和证明材料，以及建设过程再有几个证明文件就可以得到，这是典型 预认证 ”。显然，黄先生对“预认证”的含义理解是错误的。

2.LEED仅靠提供申请文件就可以获得认证吗？怎样实现过程和结果控制？

美国绿色建筑认证研究院（GBCI），是通过审查申请认证项目的各项文件资料来完成LEED认证的。那么，是否如黄鸣先生所说，“LEED认证，这么大的一个建筑系统，就 几份资料 递过去就能认证了，这简直就是当儿戏一般”？

LEED实行的是打分制，以LEED评估体系的七大评估类别之一的“能源与大气”这一分类为例，望京SOHO若要在该评估类别获得分数，需提交的审查文件以及可以采取的策略包括：

“能源与大气”类适用的可持续策略 图片来源：Green Building and LEED Core Concepts Guide v2009

1）通过仿真计算、模型模拟实现能源效率优化

LEED建议，采取优化建筑朝向、将能源负荷转移到非高峰时段、改善建筑外围护结构等减少能源成本的策略，并利用相关能源模型进行仿真模拟。

比如，依据日照原理，合理确定建筑位置与朝向，使其能接收更多的太阳辐射热能；采用建筑物内智能电网终端技术、蓄能空调设备等，将高峰用电转移到非高峰时段；改善外围护结构，普通建筑采用改善墙体保温隔热性能，屋顶采用高反射材料或做屋顶绿化，提升门窗气密性等手段。

对超高层建筑来说，d璃幕墙优化是围护结构节能的重点。如望京SOHO采用的双银LOW- E玻璃，其综合节能效率远优于普通LOW- E玻璃，具有极高的可见光透过率和极低的太阳能透过率，夏季能有效阻挡外界热量进入，从而减少空调能耗。

达到一定节能水平的项目[如符合美国采暖制冷与空调工程师学会（ASHRAE）制定的相关设计规范指南，或新建筑研究院高级建筑核心性能指南中的节能表现要求]，将获得分数。建筑能耗模拟，是世界各国绿色建筑为实现节能目标普遍采用的工具和手段，对节能的结果控制有重要意义。